Wilt u weten hoe u een huis in Spanje kunt kopen? In dit artikel nemen we u mee door
enkele van de belangrijkste verschillen met het Nederlands proces van het kopen van een
huis, maar zorg er wel voor dat u de diensten van een professional inschakelt voordat u zich
verbindt aan uw droomhuis.
Hoe vind je een woning in Spanje?
Allereerst moet u beslissen wat voor soort huis u zou willen kopen. Bent u op zoek naar een
appartement met uitzicht op zee, een historisch pand in een lokale stad of een landelijke
finca op eigen terrein? Het maken van een lijst van al uw wensen en deze op te splitsen in
'must have' en 'nice to have' kan u veel tijd besparen en uw zoekproces een stuk efficiënter
maken. Bijvoorbeeld 'Het moet minimaal 3 slaapkamers hebben' en 'Het zou leuk zijn om
een balkon te hebben'.
Vervolgens moet u eigenschappen vinden die voldoen aan uw wensenlijst.
Vergeet zeker niet een locatie uit te kiezen die voor u heel geschikt is.
Het aankoopproces
In eerste instantie doet u een bod op het onroerend goed van uw keuze, meestal via de
makelaar. Als het aanbod wordt geaccepteerd kan er een reservering op het pand gedaan
worden door een aanbetaling die zorgt dat het pand van de markt gehaald wordt (meestal
tussen €3.000 en €6.000 wat uiteindelijk een deel is van het totaalbedrag). De volgende stap
is dat de koper en de verkoper een voorlopig contract ondertekenen (een contrato privado
de compraventa genaamd) en de koper betaalt dan een aanbetaling, meestal 10% van de
aankoopprijs. Eventuele controles (regelgeving en bouwonderzoeken) die u wilt uitvoeren,
moeten voor dit punt zijn uitgevoerd. Dit is vooral belangrijk als u overweegt om een
landelijke woning te kopen (terreno no urbanizable) waar het niet altijd duidelijk is wat er
binnen de regelgeving is gebouwd en wat er illegaal is gebouwd. Wij kunnen u hierin voor
80% informeren maar de rest zal een advocaat moeten uitzoeken.
U moet er ook rekening mee houden dat als u een woning koopt die in puin ligt, of waar
sommige van de bijgebouwen in puin liggen, het niet altijd gemakkelijk is om deze
puinhopen terug te brengen naar de leefomstandigheden. De exacte regelgeving is
afhankelijk van de regio, maar in de meeste gevallen zal een ruïne een gedeeltelijk of
volledig intact dak nodig hebben om toestemming te krijgen om het te renoveren. Het is
noodzakelijk dat u dit controleert met een lokale architect of rechtstreeks met de bevoegde
raad.
De koper regelt dan desgewenst een hypotheek, hoewel hij zijn behoeften al met de
hypotheekverstrekker had moeten bespreken. Spanje heeft sinds 2008 een zeer ernstige
vastgoedcrisis doorgemaakt, waardoor het voor banken veel moeilijker is geworden om een
hypotheek te krijgen. Voor een hypotheek kunnen wij u een gecertificeerde
hypotheekbemiddelaar adviseren die de beste voorwaarden bij verschillende banken voor u
De volgende fase is dat het koopcontract (escritura de compraventa) die wordt ondertekend
bij een notaris, waarbij de volledige verkoopprijs, belastingen en andere kosten verschuldigd
zijn. Als u op dit punt niet in Spanje woont, wordt u geadviseerd om een advocaat via een
volmacht toegang te geven tot uw bankrekening, zodat hij naar de bank kan gaan, de
bankcheque kan innen en vervolgens naar de notaris kan gaan om op uw naam te tekenen,
de verkoper te betalen en de eventueel verschuldigde belastingen te betalen.
In het kort het proces.
1.Koper doet een bod
2.Verkoper accepteert het bod
3.Koper betaalt en tekent reservering
4.Koper tekent voorlopig koopcontract met de daarbij behorende 10% van de
koopsom
5.Indien nodig…koper zorgt voor een hypotheek
6.Verkoopacte wordt getekend bij de notaris (escritura)
7.Restant aan open betalingen worden betaald
8.Wettelijke belastingen worden betaald
Wettelijke vereisten
Zelfs als het niet wettelijk verplicht is om de verkoop af te ronden, is het zeer aan te raden
om gebruik te maken van de diensten van een notaris om een vlotte overgang van het
onroerend goed te verzekeren. Dit zal ook een vereiste zijn voor de meeste hypotheken.
De verkoper is officieel verantwoordelijk voor eventuele verborgen gebreken in het
onroerend goed, zelfs als deze onbekend zijn. In de praktijk kan het echter moeilijk en
kostbaar zijn om voor dergelijke gebreken een vergoeding te krijgen. Als u niet zeker bent
over de staat van een woning, kunt u het beste een onderzoek laten uitvoeren door een
onafhankelijke derde partij voordat u de borg betaalt of als voorwaarde voor het betalen
van de gehele som bij het betalen van de borg.
Het is uw verantwoordelijkheid als koper om alle kosten en belastingen in verband met de
aankoop van een huis te betalen. Als u heeft besloten om gebruik te maken van de diensten
van een advocaat, zal deze u kunnen adviseren over alles wat u moet weten.
De koper is ook verantwoordelijk voor de registratie van de woning. De notaris kan deze
dienst tegen betaling leveren en/of kan het registratiekantoor op de hoogte brengen van de
verkoop, zonder de volledige registratie af te ronden.
Financieringsaankoop: deposito's en hypotheken
Na de kredietcrisis van 2008 zijn de Spaanse banken zwaar geherstructureerd met een
aanzienlijke internationale betrokkenheid van de EU en het IMF. Als gevolg daarvan keuren
de banken minder hypotheken goed en zijn de hypotheekrentes en -voorwaarden minder
gunstig geworden.
Een ding om te weten is dat de waarde die de banken aan een onroerend goed toekennen
heel anders kan zijn dan de werkelijke marktprijs. Bovendien kunt u voor een woning op het
platteland alleen nog maar een hypotheek krijgen voor 70% van de taxatie van de woning
door de bank. Het is daarom absoluut noodzakelijk dat u eerst met een bank praat voordat u
een aanbetaling doet.
In Spanje zullen hypotheekverstrekkers pas een hypotheekovereenkomst afsluiten als u
eigenaar bent van een woning. Daarom is het belangrijk om een clausule in het contract op
te nemen die het mogelijk maakt om de overeenkomst te beëindigen als u geen hypotheek
kunt krijgen.
Vergoedingen en kosten
De meeste kosten zijn voor rekening van de koper in Spanje en de kosten zullen aanzienlijk
verschillen van regio tot regio. In de regel zullen de extra kosten en vergoedingen die de
koper betaalt tussen 10-15% van de aankoopprijs bedragen en omvatten:
Overdrachtsbelasting 10 procent (bestaande eigendommen);
BTW (of IVA) tegen 10 procent (alleen nieuwe eigendommen);
Notariskosten, belasting op de eigendomsakte en kadastrale registratiekosten 1-2,5 procent;
Juridische kosten 1-2 procent (inclusief BTW).
De kosten van de makelaar worden betaald door de verkoper.
Het kiezen van een betrouwbare advocaat
Het is sterk aanbevolen om een onafhankelijke advocaat te kiezen die gespecialiseerd is in
Spaans grondrecht (urbanismo). Wij raden u aan om ook te controleren of uw toekomstige
advocaat is ingeschreven bij de plaatselijke balie (Colegio de Abogados). Dit garandeert
natuurlijk geen bekwaamheid, maar zorgt er in ieder geval voor dat u te maken heeft met
een officiële advocaat.
Het Spaanse eigendomsoverdrachtsysteem is anders dan het Nederlandse en Belgische
systeem, dus u moet ervoor zorgen dat degenen die betrokken zijn bij de transactie
gekwalificeerd en ervaren zijn in Spanje.
Tot slot is het het vermelden waard dat makelaars in Spanje vaak in staat zullen zijn om een
advocaat aan te bevelen. Wij kunnen u een zeer goede advocaat adviseren van een groot
kantoor die veel kennis heeft over het kopen van een huis in het binnenland. Voor de
kuststreken gelden andere eisen en registraties waarvoor meerdere goede advocaten
beschikbaar zijn.
Hoe betaalt u uw huis in Spanje?
De laatste stap; hoe betaalt u uw huis in Spanje. Ten eerste moet u een Spaanse
bankrekening openen. Er zijn verschillende banken die een bankrekening speciaal voor
expats ter beschikking stellen, waar u een rekening kunt openen met alleen uw paspoort en
uw N.I.E.
Geld overmaken voor aankoop in het buitenland
Nu heeft u waarschijnlijk een bankrekening in Nederland of België met uw budget en zult u
dit geld naar uw Spaanse bankrekening moeten overmaken of naar uw legaal
vertegenwoordiger/advocaat.
Daar heb je het, alles wat je moet weten over het kopen van een huis in Spanje. Laat het ons
weten in de commentaren als u nog vragen heeft of persoonlijke verhalen wilt delen over
het kopen van een huis in het buitenland.