Als we samen een geschikte woning gevonden hebben dan proberen we natuurlijk tot een deal te komen. Als dit is gelukt betreffende prijs en voorwaarden van de verkoop, dan is het zaak de woning zo snel mogelijk van de markt te halen. Hiervoor wordt een reserveringsovereenkomst of depositcontract opgesteld. De 3 belangrijkste onderdelen hierin zijn de verkoopprijs, de aanvullende voorwaarden en de periode waarvoor het pand gereserveerd kan worden.

Het reserveringsbedrag bedraagt € 6000.- Deze wordt overgeschreven op rekening-cliënt van Alora Real Estate. Pas wanneer het bedrag op de rekening staat en koper en verkoper het document beide getekend hebben, kan het pand als gereserveerd beschouwd worden en wordt het niet meer aangeboden op de markt.

De reservatieduur bedraagt meestal 1 maand (is verlengbaar indien het onderzoeksproces of het regelen van papierwerk meer tijd vraagt)

Er zijn een aantal redenen om het contract te verbreken, zoals: het niet kunnen verkrijgen van een hypotheek, tekortkomingen in het eigendomsregister of kadaster, of het niet kunnen voldoen aan de voorwaarden die als extra zijn gesteld in het reserveringscontract.

Als Nederlandse aankoopmakelaar zijn we groot voorstander van de keuze voor een advocaat die affiniteit heeft met vastgoed in het binnenland. Wij hebben een aantal samenwerkingen opgestart met de juiste lokale Spaanse advocaten. Over het algemeen zijn zij efficiënt en correct en ze kennen de manier van werken in Zuid-Spanje. Deze advocaten kunnen u in het Engels te woord staan. Wij kunnen altijd optreden om bepaalde zaken te verduidelijken.

Na de ondertekening van het reserveringscontract en het storten van de borg op onze derden- rekening gaan de advocaat van de verkopers en kopers samen contact hebben over het aangeboden vastgoed.

De advocaat van de aankopende partij gaat zijn onderzoek doen naar de legaliteit van het pand, ook gaat hij na of het pand goed ingeschreven staat in het eigendomsregister (registro de la propiedad) en in het kadaster (el catastro) alsook of er geen schulden rusten op het pand.

Enkele problemen die regelmatig voorkomen bij huizen in de campo (dit is de Spaanse benaming voor buitengebied) is dat niet alle bebouwing in het eigendomsregister geregistreerd staat. Latere uitbreidingen, bijvoorbeeld bijgebouwen, zwembaden, enz., werden vroeger vaak gebouwd zonder deze te registreren. Een Spaanse advocaat met ervaring in de campo kan hier vaak een oplossing voor maken om dit alsnog te registreren.

Nota bene: een advocaat controleert enkel de aan hem toegestuurde documenten. Onze advocaten hebben de mogelijkheid om bij twijfel een architect te raadplegen om het vastgoed ter plaatse te controleren.

De advocaat die uw aankoopproces begeleidt heeft ook als doel om na te gaan welke lasten en schulden nog rusten op het eigendom: openstaande elektriciteits-, en/of waterrekeningen, nog te betalen belastingen, hypothecaire kredieten of kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden (dit laatste geldt in urbanisaties).

Deze lasten dienen voldaan te worden door de verkopende partij op de dag van het passeren bij de notaris. Is dit niet mogelijk op deze termijn of blijkt dat het niet is gebeurd dan kan de advocaat de nodige inhoudingen eisen van de verkopende partij om in zijn naam alle openstaande kosten te betalen.

Het belangrijkste moment is het moment dat het dossier door beide partijen akkoord bevonden wordt. De advocaat stelt het privé-koopcontract op wat de volgende fase van het verkoopproces inleidt.

In deze fase wordt er 10% van de verkoopsprijs overgemaakt op rekening van de verkoper, dit is inclusief de reeds betaalde € 6000,- van het reserveringscontract.

Het privé-koopcontract bevat alle gegevens van koper en verkoper, uitgebreide beschrijving van het te verkopen onroerend goed, betalingswijze, inclusief een exacte datum of ultieme datum waartegen de notariële akte getekend dient te worden.

Als je als koper na het ondertekenen van het privé-koopcontract zou besluiten om persoonlijke redenen niet met de koop door te gaan, verlies je het aanbetaalde bedrag.

Als de verkopende partij niet meer wenst te verkopen na het ondertekenen van het privé- koopcontract dan heeft hij de volgende verplichting: Het aanbetaalde bedrag -zijnde de 10%- terug te storten en een extra 10% uit te keren als boete.

Controleer samen met uw advocaat of deze clausule in het privé-koopcontract staat!

Het privé-koopcontract is dus zeer bindend voor beide partijen en heeft als doel de verkoop te bestendigen.

Het ondertekenen van de notariële akte (escritura) vindt meestal plaats binnen de 3 maanden afhankelijk van het soort object dat men koopt en het al dan niet nodig hebben van een hypotheek. Hetgeen het aankoopproces aanzienlijk kan vertragen.

De taak van de notaris beperkt zich in Spanje tot het opstellen van de overdrachtsakte en het inschrijven van de akte in het eigendomsregister. Dit is trouwens de reden waarom men in Spanje bijkomend een advocaat dient in te schakelen om te waarborgen dat het aangekochte vastgoed legaal is.

Zoals u hebt gelezen neemt het aankoopproces best enige tijd in beslag. Nu de overdracht bij de notaris is geweest bent u officieel eigenaar van een woning in Andalusië!

Enhorabuena!

Een stelregel is dat bij de aankoop van een woning in Spanje je bij de verkoopprijs ongeveer 11% dient op te tellen om alle overdrachtskosten te dekken.

(Heeft U een hypotheek nodig dan reken je best op 13 tot 15% van de verkoopprijs.)

De aankoopkosten worden als volgt verdeeld:

• 7% overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Dit bedrag wordt berekend op de akteprijs d.w.z de aangegeven prijs.

• 1% advocaatkosten.
Dit bedrag wordt steeds berekend op de verkoopprijs zoals aangegeven door de makelaar. Op deze

dienstverlening dien je ook 21% B.T.W. te betalen
• Notariskosten ongeveer 0.25% van de akteprijs.

Deze zijn variabel en hangen af van de complexiteit van de akte. Indien er bv. een hypotheek op het goed rust is de kostprijs hoger.

• Inschrijvingskosten eigendomsregister ongeveer 0.15% van de akteprijs.