AFO Asimilado a Fuera de Ordenación

Hier in Andalusië is een procedure opgestart voor de regulering van illegaal gebouwde woningen.
Word ook wel de SAFO of DAFO genoemd (Situación/Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación).
Dit is geen makkelijke procedure maar probeer het zo goed mogelijk uit te leggen.
Uit eigen ervaring met huizen in de “campo” (buitengebied) kan ik vertellen wat er NIET mogelijk is:
-Bouwen en/of aanbouwen met een landelijk/rustiek karakter tenzij dit voor een boerenbedrijf is.
-Een bestaand huis groter maken of verbouwen, dit geldt voor zowel binnen als buiten. U koopt het huis zoals het nu is en mag niets veranderen.
-Alleen bij verhuur accommodaties en B&B uitbating is het mogelijk om te verbouwen, maar er dient dan wel een officieel project gemaakt te worden en deze dient dan ook goedgekeurd te worden door de “Junta de Andalucia”. Duurt ongeveer 6 maanden en u zult niet altijd deze goedkeuring krijgen.
Houdt er rekening mee dat de meeste huizen die nu verkocht worden in het buitengebied van Andalusië illegaal”zijn. Dit houd in dat er voor deze huizen geen vergunningen zijn afgegeven door de legale instanties.
Voor de meeste van deze huizen is het voor de gemeente niet meer mogelijk om deze te legaliseren vanwege de verjaringstermijn.
Wettelijk is dan de termijn van 6 jaar voorbij om alles goed te laten beschrijven. Dit geldt natuurlijk niet in het beschermd gebied alwaar deze regel helmaal niet geldt.

Wat mag wel in het buitengebied

Als er een huis op agrarische (niet bouw)grond is gebouwd zullen er geen vergunningen afgegeven worden voor verbouw of herbouw.
Mocht bijvoorbeeld een huis door brand compleet vernietigd zijn dan mag deze niet meer opnieuw opgebouwd worden.
Echter is het WEL mogelijk om een vergunning te krijgen voor kleine reparaties die nodig zijn om het huis veilig en bewoonbaar te maken. Zoals bv het vervangen van het dak of ingestorte muur.

Waarom de AFO in het “leven”geroepen is?

Sedert 2012 heeft de “Junta de Andalucia”het idee geopperd om huizen die geen vergunningen hebben op NIET bouwgrond in het buitengebied te reguleren.
Dit is niet LEGALISEREN !
In 2012 zijn er procedures gemaakt door de gemeenten.
Met andere woorden is deze AFO bedoeld om vast te leggen wanneer er wat gebouwd is en op welke plaats, zowel van binnen als van buiten.
Zodat ze weten wat er gebouwd is en wanneer dit gebouwd is om te reguleren dat dit huis kan blijven staan zonder dat er sancties tegen ondernomen worden.
Aan de hand hiervan word ook gecontroleerd dat er niets meer gebouwd of verbouwd wordt.
Het huis blijft illegaal maar krijgt van de gemeente een certificaat dat er geen sancties komen vanwege het verlopen van eerdergenoemde termijn.
Juridisch is het een illegaal huis dat zonder toestemming gebouwd is op een grondstuk waar men niet mocht bouwen.
Met een AFO-certificaat veranderd dit NIET !!

AFO-procedure

Hiervoor heeft u een technisch rapport nodig en de bijbehorende belastingen moeten worden voldaan.
Dit is gemiddeld tussen 2.5 en 4 % van de waarde van het huis.
Ook controleert de gemeente direct of de watertoevoer, leidingen, elektriciteitspunten en de septic tank voldoen aan de huidige eisen.
De architect die dit project maakt zal alles aangeven wat nodig is om deze AFO te verkrijgen. Deze architect wordt betaald door de eigenaar/verkoper of er moet tijdens de aankoop anders overeen gekomen zijn. De gemeente zal het huis gaan controleren of alles voldoet voor deze AFO.
Als dit alles is gedaan duurt het ongeveer 4-6 manden eer de gemeente het certificaat afgeeft waarop alles wordt weergegeven zodat het huis gereguleerd is.

Verplichting AFO voor de koop van een huis?

Een AFO is niet wettelijk verplicht voor de aan/verkoop van een huis.
Wat zijn de voor -en nadelen aan deze AFO voor een huis?
Eén voordeel is zeker dat de koper weet dat er geen sancties of zelfs sloopmogelijkheid is omdat de AFO aangeeft dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is. Voor de koper ook belangrijk te weten dat er in de toekomst nooit meer een AFO geëist kan worden.
De gemeentes geven weinig tot geen informatie over een huis dat geen AFO heeft of waarvan de procedure nog niet opgestart is. Indien u bij de gemeente informatie aanvraagt over een huis zal het antwoord zijn dat er eerst een AFO aangevraagd moet worden.
Wanneer een AFO-procedure niet opgestart is of het certificaat nog niet aanwezig is zal het voor een koper en een advocaat moeilijk zijn om alle informatie te vergaren.
Nadeel is dat als blijkt dat een verbouwing niet ouder is als 6 jaar er een probleem ontstaat bij de aanvraag en de gemeente sancties onderneemt tegen de eigenaar,
De nieuwe eigenaar kan zijn nieuwe woning NIET gaan verbouwen.
Een goed advocaat zal een verbouwing ook altijs afraden. De gemeente weet na de AFO precies wat er is gebouwd.
Ook kan het zijn dat er in 2016 een AFO verkregen is en dat er in 2017 nog verbouwingen zijn geweest. Zodat er nooit totale zekerheid is !!

Situatie nu van de AFO

De gemeentes gaan deze AFO algemeen maken omdat ze allemaal inzien dat dit behoorlijk wat geld opbrengt. Inmiddels zijn er al gemeentes die als er aanvraag voor informatie binnenkomt over een huis direct contact opnemen met de eigenaar om een AFO te eisen.
Natuurlijk is het voor de koper belangrijk dat de procedure opgestart is voor aankoop zodat de verkoper dit nog betaald.
Ook willen sommige verkopers een goede korting geven op de koopprijs als zij de AFO niet hoeven aan te vragen. Dan kan de koper zelf beslissen of en wanneer ze deze procedure op willen starten.

Krijg ik een hypotheek op een huis met een AFO?

Kopers vragen vaak of ze een hypotheek kunnen krijgen op een huis met een AFO.
Maar Spanje zou Spanje niet zijn ….Theoretisch is er geen hypotheek te krijgen op illegale huizen (met of zonder AFO), maar er zijn zeker wel banken die een hypotheek verstrekken op een huis MET een AFO en vragen er soms zelfs om.

Zoals ik erover denk zal ook een bank proberen u een hypotheek te verkopen zodat ook zij hieraan verdienen. Alleen het dekkingspercentage kan wel wat hoger uitvallen.

Een huis kopen in het buitengebied

Het kopen/verkopen van huizen met of zonder AFO is mogelijk zonder beperkingen of restricties. De meeste huizen zijn ook gewoon ingeschreven bij het register en het kadaster. Veel van deze huizen zijn dan ook al eerder een keer verkocht terwijl er nog heel weinig een AFO certificaat hebben.
De vraag naar huizen in het buitengebied is dan ook nog steeds groot.
Indien u een huis zonder AFO koopt is het belangrijk dat u weer wat u koopt. Dat u de juridische beperkingen en alle wettelijke informatie over deze woning ontvangt. Met of zonder AFO. Zo kunt u een gedegen goede beslissing nemen.

Neem een goede advocaat bij uw aankoop

Natuurlijk wil ik u er op wijzen om een goede advocaat te nemen bij aankoop van een huis in het buitengebied. Deze kan u een hoop problemen besparen !!
Neem altijd contact op met uw advocaat over de AFO omdat er regelmatig veranderingen in de wetgeving plaatsvinden. Ik sta dan ook niet garant voor bovenstaand verhaal.
Als u een goede advocaat wil voor uw aankoop dan kan ik u een zeer goede, betrouwbare voorstellen. Ik hoor dit graag van u !!

Print Friendly, PDF & Email