Het betalen van een voorschot in een Spaanse koopovereenkomst

Tegenwoordig kennen de meeste die een koopovereenkomst ondertekenen in Spanje wel het algemene concept van de aanbetaling maar weinig mensen weten dat er drie verschillende soorten zijn, en dat iedere soort andere wettelijke gevolgen heeft. Het is dus belangrijk de verschillen te kennen en te weten wát u ondertekent en welke de gevolgen daarvan zijn.

Slechts één artikel van het Spaans Burgerlijk Wetboek handelt over de reservesom, met name artikel 1454, waarin wordt bepaald: “Indien een aanbetaling wordt gemaakt bij de privékoopovereenkomst, kan de overeenkomst worden ontbonden, waarbij de kopende partij de som verliest en de verkopende partij verplicht is het dubbel terug te betalen”.

De rechtspraak onderscheidt drie verschillende soorten voorschotten naargelang de functie ervan:

  • De bevestigende aanbetaling (arras confirmatorias)

Deze som maakt deel uit van de prijs en de functie is enkel en alleen het bestaan van het contract te “bevestigen”, dat wil zeggen, dat de partijen een koop-verkoop zijn overeengekomen waarbij zowel voorwerp als prijs werden vastgelegd in een contract dat wettelijk bindend is voor beide partijen vanaf het ogenblik van hun instemming daarmee overeenkomstig de algemene regels.

Deze aanbetaling is de aanvaarding en de bevestiging van elk van de partijen. Deze som wordt gebruikt om te vermijden dat de verkoper het contract annuleert indien er een betere koper komt op te dagen, en om de overeengekomen koopprijs te waarborgen.

De bevestigende reservesom geeft de partijen geen bevoegdheid tot annulering van de overeenkomst noch heeft deze een functie van voorafgaande vereffening van de schadevergoeding. De partijen kunnen geen afstand doen van het contract door de reservesom te verliezen of het dubbele terug te betalen. Indien een van de partijen het contract niet nakomt, kan de andere partij kiezen om ofwel de nakoming van het contract op te eisen ofwel om het contract te ontbinden, met schadevergoeding in beide gevallen (artikel 1124). Het bedrag van deze schadevergoeding zal worden vastgelegd door rekening te houden met de schade veroorzaakt door de wanprestatie in functie van de criteria aangegeven in artikel 1106 en volgende. Het bedrag van de schadevergoeding is dus niet beperkt tot het bedrag van de reservesom noch aan het dubbele ervan. De schadevergoeding kan hoger of lager komen te liggen naargelang de berokken schade en de goede of kwade trouw van de partij die het contract niet nakomt.

Dit is de functie die de reservesom heeft, volgens de jurisprudentiële doctrine, tenzij anders overeengekomen in het contract. Met andere woorden: werd een reservesom betaald en werd er niets overeengekomen in verband met de functie ervan, dan handelt het om een bevestigende reservesom.

  • De aanbetaling als schadevergoeding (arras penales)

De strafreservesom heeft, naast de bevestigende functie van de overeenkomst, een andere functie: met name, een vervroegde vereffening van de schadevergoeding ingeval van wanprestatie.

Het handelt dus om een boetegeding die de functie heeft om de schadevergoeding te vervangen in geval van wanprestatie.

Vanuit het standpunt van de hier gemaakte analyse, is het zo dat indien de koper die een reservesom heeft betaald, de koopovereenkomst niet nakomt, en de rest van de prijs niet wil betalen zonder gerechtvaardigde reden daartoe, en de verkoper bereid is zijn prestatie na te komen, de verkoper ofwel de koper kan eisen tot nakoming van het contract, of het contract kan ontbinden.

Indien de verkoper kiest om de nakoming ervan op te eisen, sluit dit niet uit dat hij daarnaast de schadevergoeding kan opeisen. Dit is bepaald door artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek. Deze schadevergoeding moet wel worden bepaald door de rechter.

De verkoper kan slechts zowel de nakoming van het contract én de schadevergoeding opeisen indien dit zo uitdrukkelijk werd overeengekomen. Dit wordt meestal opgelegd ingeval van een boetegeding in geval van vertraging.

Indien de verkoper kiest voor de ontbinding van de overeenkomst, zal hij de reservesom behouden als schadevergoeding voor de niet-nakoming.

Bij dit soort reservesom ligt de keuze tussen de nakoming van het contract of de ontbinding ervan bij de verkoper, zonder dat de koper kan opleggen de reservesom te aanvaarden als schadevergoeding. Met andere woorden, de koper kan geen afstand doen van de verplichting door afstand te doen van de reservesom.

  • De waarborgsom (arras penitenciales)

De aanbetaling is een waarborgsom waarbij beide partijen vrij zijn afstand te doen van het contract, zowel de koper als de verkoper. De verkoper dient het dubbele terug te betalen en de koper verliest het bedrag.

Dit soort aanbetaling is een geval van vrijwillige verplichting. Beide partijen, de koper en de verkoper kunnen afstand doen van de hoofdverplichting indien ze beslissen een andere subsidiaire verplichting na te komen.

Deze functie wordt bepaald in artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, maar de jurisprudentiële doctrine vereist daarvoor dat dit uitdrukkelijk wordt overeengekomen in het contract.

Indien er twijfel bestaat tussen de aanbetaling als schadevergoeding en de waarborgsom dient de voorkeur te gaan naar de aanbetaling als schadevergoeding.

Neem contact op met ons team advocaten en economen Arcos & Lamers Asociados voor al uw vragen omtrent belastingen, boekhouding en wettelijke kwesties.

Cecilio Sánchez, advocaat in Spanje.

logo_arcos-lawyers

Print Friendly, PDF & Email