Dromen van huis onder de zon

De aanschaf van een vakantiehuis onder de zon is in theorie aantrekkelijker dan ooit. Voor wie de centen heeft. Bij de huidige lage rente en stijgende inflatie verdampt het spaargeld toch maar. Bovendien zijn de prijzen van vakantiehuizen in veel regio’s gedaald.

In Spanje liggen de huizenprijzen volgens officiële cijfers nu gemiddeld op 70% van het niveau in 2007. Voor circa €150.000 is er een ruim aanbod nieuwbouwvakantiewoningen met twee kamers en twee badkamers.

„Er zijn regio’s in Spanje waar de prijzen nog steeds dalen, maar je ziet wel een stijging aan de kust tot vijftien kilometer het binnenland in”, vertelt Marleen de Vijt van Spanje-specialist Azull. „Goede vakantiehuizen kosten nu ongeveer een kwart minder dan voor de crisis. Maar de krenten zijn wel uit de pap. Er zijn ook genoeg Spanjaarden die mooie dingen opkopen. Ze zijn niet allemaal arm.”

Oppassen geblazen is het voor superkoopjes in gebieden waar te veel is gebouwd. „Er worden al oude skeletten afgebroken”, stelt De Vijt vast. Nog steeds staan bijna 1,5 miljoen huizen in Spanje leeg, waaronder honderdduizenden vakantiehuizen. De Vijt adviseert achterblijvertjes kritisch te bekijken: „Veel panden hebben geen verwarming en daardoor een probleem met opkruipend vocht.”

De Vijt tekent aan dat er in Spanje een scherpe scheiding is tussen de huizenmarkt voor Spanjaarden en buitenlanders. „Buitenlanders willen witte muren, een ruim terras en ramen tot op de grond. Dat willen Spanjaarden echt niet. Grote ramen vinden ze te warm en ze willen een overdekt terras. Dat is eerder om de wasmachine neer te zetten.”

Ronald de Rooy van makelaar ItaliaCasa meldt een andere situatie in Italië, hoewel de gemiddelde huizenprijs ook daar is gedaald. Volgens Eurostat met 15% sinds 2010. De Rooy: „In Spanje is monsterachtig ontwikkeld. In Italië heeft geen projectontwikkeling plaatsgevonden. Je ziet hier meer herontwikkeling van bestaande complexen.”

Wie een tweede huis zoekt in Italië, kan wel even schrikken van de prijzen. „Op goede plekken is het prijsniveau niet anders dan in het Gooi”, erkent De Rooy. „Zoals aan het Comomeer, waar George Clooney een villa heeft. In zulke gebieden heb je prijzen vanaf €6000 per vierkante meter.”

Midden-Italië is nog altijd zeer in trek, zegt De Rooy. „In Toscane, Umbrië en Le Marche heeft de crisis wel

Oppassen voor superkoopjes

voor prijscorrecties gezorgd, waardoor het nu echt een interessant moment is om te kopen.” Vreest hij niet voor een Italiaanse bankencrisis en een vertrek uit de euro? „Nee, in Italië zijn we wel wat gewend. Het gaat al lang slecht. Italië is ook geen Griekenland. Je hebt er een echte maakindustrie, niet alleen toerisme en ouzo.”

In Frankrijk ligt de gemiddelde huizenprijs iets hoger dan voor de crisis. „De prijs van tweede huizen is ook al lang stabiel. Er zijn prijswijzigingen, maar die zijn marginaal”, zegt Ger Dekker van B&D France, dat gespecialiseerd is in Zuid-Frankrijk en de Dordogne. „In het achterland van de Provence zie je prijzen in het lagere segment oplopen, maar voor €400.000 kan je er al iets moois kopen. In de Dordogne heb je al voor €250.000 een leuk authentiek huis.”

Volgens Italië-specialist De Rooy is de huizenvraag vanuit Nederland ’licht groeiende’. Spanje ziet zelfs een sterke groei, blijkt uit gegevens van het kadaster. In 2015 kochten Nederlan-

ders 1020 huizen, dit jaar gaat dat richting 1600. Makelaar De Vijt van Azull denkt dat de wijziging van de vermogensrendementsheffing per 1 januari een belangrijke oorzaak is. Wie meer dan €245.000 (partners €490.000) bezit, zal voortaan nog meer geld moeten afdragen aan de fiscus. Die extra pijn kan je ontlopen door een buitenlands huis te kopen, want dat wordt belast in het land waar het staat.

„In bepaalde landen heb je grote vrijstellingen voor de vermogensbelasting. In Frankrijk zelfs €1,3 miljoen. Als je je huis niet verhuurt, betaal je ook geen inkomstenbelasting”, zegt fiscalist en financieel planner René Bruel van ABN Amro. Hij adviseert vermogende bankklanten onder meer over de wijze van financiering van vakantiehuizen.

Bruel vindt de fiscale wijziging geen reden om opeens te gaan kopen. „Je kunt je wel blindstaren op het besparen van de vermogensrendementsheffing, maar je moet niet schrikken van wat je ervoor terug krijgt. Denk aan lokale belastingen, onderhoud van de tuin, het zwembad, vliegtickets. En behoudt het huis zijn waarde wel? Het blijft een zorg.”

In het zonnige zuiden is merkbaar dat Britten last hebben van de sterke waardedaling van het pond tegenover de euro. Makelaar Dekker van B&D France: „Je ziet minder Britse kopers, maar meer Belgen en Nederlanders. Ook Fransen zelf kopen tweede huizen. Zij willen liefst een moderne bungalow met verwarming. Fransen zijn meer gesteld op comfort, Nederlanders houden van sfeer.”

Het betalen van een voorschot in een Spaanse koopovereenkomst

Tegenwoordig kennen de meeste die een koopovereenkomst ondertekenen in Spanje wel het algemene concept van de aanbetaling maar weinig mensen weten dat er drie verschillende soorten zijn, en dat iedere soort andere wettelijke gevolgen heeft. Het is dus belangrijk de verschillen te kennen en te weten wát u ondertekent en welke de gevolgen daarvan zijn.

Slechts één artikel van het Spaans Burgerlijk Wetboek handelt over de reservesom, met name artikel 1454, waarin wordt bepaald: “Indien een aanbetaling wordt gemaakt bij de privékoopovereenkomst, kan de overeenkomst worden ontbonden, waarbij de kopende partij de som verliest en de verkopende partij verplicht is het dubbel terug te betalen”.

De rechtspraak onderscheidt drie verschillende soorten voorschotten naargelang de functie ervan:

  • De bevestigende aanbetaling (arras confirmatorias)

Deze som maakt deel uit van de prijs en de functie is enkel en alleen het bestaan van het contract te “bevestigen”, dat wil zeggen, dat de partijen een koop-verkoop zijn overeengekomen waarbij zowel voorwerp als prijs werden vastgelegd in een contract dat wettelijk bindend is voor beide partijen vanaf het ogenblik van hun instemming daarmee overeenkomstig de algemene regels.

Deze aanbetaling is de aanvaarding en de bevestiging van elk van de partijen. Deze som wordt gebruikt om te vermijden dat de verkoper het contract annuleert indien er een betere koper komt op te dagen, en om de overeengekomen koopprijs te waarborgen.

De bevestigende reservesom geeft de partijen geen bevoegdheid tot annulering van de overeenkomst noch heeft deze een functie van voorafgaande vereffening van de schadevergoeding. De partijen kunnen geen afstand doen van het contract door de reservesom te verliezen of het dubbele terug te betalen. Indien een van de partijen het contract niet nakomt, kan de andere partij kiezen om ofwel de nakoming van het contract op te eisen ofwel om het contract te ontbinden, met schadevergoeding in beide gevallen (artikel 1124). Het bedrag van deze schadevergoeding zal worden vastgelegd door rekening te houden met de schade veroorzaakt door de wanprestatie in functie van de criteria aangegeven in artikel 1106 en volgende. Het bedrag van de schadevergoeding is dus niet beperkt tot het bedrag van de reservesom noch aan het dubbele ervan. De schadevergoeding kan hoger of lager komen te liggen naargelang de berokken schade en de goede of kwade trouw van de partij die het contract niet nakomt.

Dit is de functie die de reservesom heeft, volgens de jurisprudentiële doctrine, tenzij anders overeengekomen in het contract. Met andere woorden: werd een reservesom betaald en werd er niets overeengekomen in verband met de functie ervan, dan handelt het om een bevestigende reservesom.

  • De aanbetaling als schadevergoeding (arras penales)

De strafreservesom heeft, naast de bevestigende functie van de overeenkomst, een andere functie: met name, een vervroegde vereffening van de schadevergoeding ingeval van wanprestatie.

Het handelt dus om een boetegeding die de functie heeft om de schadevergoeding te vervangen in geval van wanprestatie.

Vanuit het standpunt van de hier gemaakte analyse, is het zo dat indien de koper die een reservesom heeft betaald, de koopovereenkomst niet nakomt, en de rest van de prijs niet wil betalen zonder gerechtvaardigde reden daartoe, en de verkoper bereid is zijn prestatie na te komen, de verkoper ofwel de koper kan eisen tot nakoming van het contract, of het contract kan ontbinden.

Indien de verkoper kiest om de nakoming ervan op te eisen, sluit dit niet uit dat hij daarnaast de schadevergoeding kan opeisen. Dit is bepaald door artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek. Deze schadevergoeding moet wel worden bepaald door de rechter.

De verkoper kan slechts zowel de nakoming van het contract én de schadevergoeding opeisen indien dit zo uitdrukkelijk werd overeengekomen. Dit wordt meestal opgelegd ingeval van een boetegeding in geval van vertraging.

Indien de verkoper kiest voor de ontbinding van de overeenkomst, zal hij de reservesom behouden als schadevergoeding voor de niet-nakoming.

Bij dit soort reservesom ligt de keuze tussen de nakoming van het contract of de ontbinding ervan bij de verkoper, zonder dat de koper kan opleggen de reservesom te aanvaarden als schadevergoeding. Met andere woorden, de koper kan geen afstand doen van de verplichting door afstand te doen van de reservesom.

  • De waarborgsom (arras penitenciales)

De aanbetaling is een waarborgsom waarbij beide partijen vrij zijn afstand te doen van het contract, zowel de koper als de verkoper. De verkoper dient het dubbele terug te betalen en de koper verliest het bedrag.

Dit soort aanbetaling is een geval van vrijwillige verplichting. Beide partijen, de koper en de verkoper kunnen afstand doen van de hoofdverplichting indien ze beslissen een andere subsidiaire verplichting na te komen.

Deze functie wordt bepaald in artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, maar de jurisprudentiële doctrine vereist daarvoor dat dit uitdrukkelijk wordt overeengekomen in het contract.

Indien er twijfel bestaat tussen de aanbetaling als schadevergoeding en de waarborgsom dient de voorkeur te gaan naar de aanbetaling als schadevergoeding.

Neem contact op met ons team advocaten en economen Arcos & Lamers Asociados voor al uw vragen omtrent belastingen, boekhouding en wettelijke kwesties.

Cecilio Sánchez, advocaat in Spanje.

logo_arcos-lawyers

Inkomsten uit een woning in Spanje.

Inkomsten uit onroerende zaken en bedrijfsactiviteiten – fiscale hervorming in Spanje 2015

 Definitie Spaans fiscus: Inkomsten uit kapitaalinvesteringen zullen beschouwd worden als inkomsten uit verhuur of vastlegging of overdracht van gebruiks- of genotsrechten over landelijke of stedelijke onroerende zaken of zakelijke rechten daarop, waarvan de belastingplichtige de eigenaar is en niet onderhevig zijn aan economische activiteiten die door de belastingplichtige worden uitgevoerd.

De inkomsten uit de verhuur van onroerende goederen wordt beschouwd als inkomsten uit kapitaalinvesteringen uitgezonderd indien de volgende omstandigheden zijn gelijktijdig voordoen:

  1. Dat tijdens de ontwikkeling van de activiteit er ten minste een lokaal exclusief wordt gebruikt voor het beheer van de verhuurde woningen.
  1. Dat er tenminste een persoon een voltijds arbeidscontract heeft voor het uitvoeren van zulk beheer.

Indien er voldaan wordt aan beide voorwaarden, zullen de inkomsten die daaruit bekomen worden, beschouwd worden als economische inkomsten.

Fiscale hervorming in Spanje 2015

Vanaf de goedkeuring van de fiscale hervorming 2015, kan het verhuren van een onroerende zaak enkel worden beschouwd als inkomsten indien ten minste een persoon een voltijds arbeidscontract heeft die verantwoordelijk is voor het beheer van de activiteit, maar het zal niet nodig zijn om een over een lokaal  te beschikken exclusief voor het beheer van de verhuurde woningen.

Belastingen opgenomen in de facturen voor het verhuur van woningen

  • Indien de woning gebruikt wordt als woonruimte, dient de huur geen btw of inhoudingen te omvatten.
  • Indien de woning een ander gebruik heeft dan woonruimte, met andere woorden, een commercieel gebruik, bijvoorbeeld handelsruimte of kantoor, dan moet de factuur die afgegeven wordt aan de huurder, de desbetreffende belastingen en inhoudingen omvatten.

Belasting in Spanje: Belastingpercentages (algemene norm)

  • BTW – de Belasting over de Toegevoegde Waarde (BTW) in de verhuur van lokalen is nu 21%.
  • Inhoudingen inkomstenbelasting (IRPF): in 2015 komt dat op 20% . Deze zou verminderen tot 19% voor het jaar 2016.

logo_arcos-lawyers

ARCOS & LAMERS ASOCIADOS
AVDA. RICARDO SORIANO Nº12
EDIF… MARQUÉS DE SALAMANCA,1º-3.
29600 MARBELLA.
T:+(34)952.77.50.10
info@arcos-lamersasociados.com
www.arcos-lamersasociados.com

Te betalen belasting bij aankoop van een huis in Spanje.

Te betalen belasting bij aankoop van een huis in Spanje.  

logo_arcos-lawyers

18 december 2014

Als je een woning koopt in Spanje, ben je er nog niet met het betalen van de koopsom. Er komt nog veel meer bij kijken alvorens je je de gelukkige eigenaar van een nieuwe woning onder de Spaanse zon kunt noemen.
Zo moet je denken aan de honoraria van een notaris in Spanje. Deze zijn gebaseerd op onder meer het aantal pagina’s van de koopakte, de comparanten en de verkoopprijs van het Spaanse onroerend goed object.

Kosten eigendomsregister
Daarnaast wordt een tarief gerekend om je als nieuwe eigenaar van een woning in Spanje te laten registreren in het Eigendomsregister (in het Spaans: Registro de la Propiedad) van de locatie waarin uw nieuwe woning gelegen is. De bedragen doorgaans een klein percentage van de aankoopsom.

Belastingplichtig
Met deze registratie wordt je ook belastingplichtig. De aangifte moet je zelf verzorgen. Je wordt er niet door de Spaanse belastingdienst aan herinnerd. In Spanje is de aankoop van een eigendom, afhankelijk van de kwalificatie ervan, onderworpen aan een overdrachtsbelasting.

In het Spaans wordt deze belasting op de overdracht van een bestaande woning Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP of, bij een nieuwbouwwoning Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA (BTW in het Spaans) genoemd. Daarnaast is er het Zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados A.J.D.).

Per 1 januari 2013 en gedurende het jaar 2013, werden in Spanje nieuwe belastingmaatregelen getroffen voor zowel residenten als niet-residenten, bedrijven of particulieren, in Spanje.

Overdrachtsbelasting in Spanje (Andalucía)
Bij overdracht van woningen met 1 of 2 garages wordt de overdrachtsbelasting als volgt berekend:

WAARDE                                                                 TARIEF
Tot 400.0000 EUR                                                    8 %
Vanaf 400.000,01 EUR tot 700.000 EUR               9 %
Vanaf 700.000,01 EUR en hoger                           10 %

De aangifte van de overdrachtsbelasting wordt ingediend bij het belastingkantoor van de specifieke autonome regio in Spanje waar het eigendom is gesitueerd. Dit betekent dat de hoogte van de overdrachtsbelasting kan variëren van regio tot regio. De hierboven vermelde cijfers zijn van toepassing op woningen gesitueerd in Andalusië.

BTW- of IVA-afdracht bij koop van onroerende zaken
Het afdragen van de belasting op toegevoegde waarde, in het Spaans afgekort met IVA, bij de eerste overdracht van een nieuwgebouwde woning van de projectontwikkelaar gaat gepaard met zegelrecht, de Actor Jurídicos Documentados (AJD).

Het in Spanje geldende IVA-tarief op een woning bedraagt 10 procent. Het zegelrecht in Andalusië is bijvoorbeeld 1,5 procent van de aankoopsom.

IVA op grond of plots
De IVA op aankoop van percelen, stukken grond, terreinen of plots ligt met 21 procent een stuk hoger.

Vragen
Aankoop van een woning in Spanje en alle kosten die daarbij komen kijken is een ingewikkelde materie. Neem daarom vandaag nog contact met het Spaans Nederlandstalig advocatenkantoor Arcos & Lamers Asociados en ontvang een vrijblijvende offerte met de beschrijving van de belastingen en kosten voor de aankoop van uw woning in Spanje.

logo_arcos-lawyers

 ARCOS & LAMERS ASOCIADOS
AVDA. RICARDO SORIANO Nº12
EDIF… MARQUÉS DE SALAMANCA,1º-3.
29600 MARBELLA.
T:+(34)952.77.50.10
info@arcos-lamersasociados.com
www.arcos-lamersasociados.com

 

Legalisatie van je vakantieaccomodatie en B&B.

Legalisatie van je vakantieaccomodatie en B&B.

Binnenkort is het zover. In oktober gaat de nieuwe wet op legalisatie van B&B en Vakantiehuizen van kracht. Heb jij jouw legalisatie al in orde? Het team van Emigreer naar Spanje heeft de afgelopen twee maanden diverse mensen geholpen met het presenteren van de papieren en deze Bed and Breakfasts zijn inmiddels allemaal gelegaliseerd.

Allereerst is dat natuurlijk een heerlijk gevoel voor de eigenaar ( geen angst meer als er een politie langs rijdt of dat een ´collega´ je misschien aangeeft). Maar ook biedt het vele voordelen. Als je B&B of vakantiehuis is geregistreerd kun je gebruik maken van de promotiemogelijkheden van de afdeling Turismo. Je kunt je accommodatie op hun site plaatsten en op nog veel meer sites van b.v de gemeente, mancomunidad en asociaciones de turismo. Bovendien kun je aanspraak maken op gratis cursussen, workshops, subsidie etc. Ook krijg je informatie over kwaliteitsnormen en kun je b.v kosteloos de ´Compromiso de Calidad´of ´Q de Calidad´ aanvragen.

Is de legalisatie ingewikkeld? Nee, niet als je de weg weet en de formulieren juist weet in te vullen.

Moet je bang zijn voor de belastingsdienst als je je accommodatie legaliseert? Nee, dat zijn twee totaal verschillende dingen. De Junta wil dat je je bedrijf bij hun registreert en dat staat helemaal los van de Hacienda (belastingsdienst).

Moet je een zaak oprichten of autonomo worden als je je zaak legaliseert? Nee, dat is in principe niet verplicht. Autonomo raden we overigens wel aan. Niet alleen voor de Seguridad Social maar ook omdat je daarmee pensioen opbouwt.

Duurt het lang om te legaliseren? Nee, in principe een week of zes.

Nu je ziet dat het allemaal niet zo ingewikkeld is raden wij je aan om dit najaar de tijd te nemen om het te regelen. Misschien kun je het zelf, dat is mooi meegenomen. En zo niet dan kunnen eigenaren die een accommodatie in Andalusië hebben ons team van Emigreer naar Spanje inschakelen. Het proces is als volgt:

Iemand van ons team ( Nederlands en Spaanstalig) komt bij jouw accommodatie op bezoek om de formulieren in te vullen, om te kijken welke papieren ontbreken en om foto´s te maken. Er moeten vaak een paar kleine zaken aangeschaft worden zoals b.v brandblussers.
Als je de ontbrekende documenten naar ons hebt opgestuurd (via mail) presenteren wij het geheel bij de afdeling Turismo bij de Junta.
Het is mogelijk dat iemand van de Junta een bezoek komt brengen om te controleren. In dat geval gaat onze contactpersoon mee om je te representeren. De Junta komt lang niet bij iedereen.
Enkele weken later krijgen wij per mail het registratienummer en ongeveer twee weken later wordt het officiële registratiedocument opgestuurd.
Wij zorgen dan dat het in jouw bezit komt en overhandigen je een legionella en hygiëneplan op maat dat je verplicht bent om in huis te hebben. Daarbij geven we een korte cursus zodat je op de hoogte bent van de minimale regels m.b.t deze documenten.
En dan is het klaar! Je kunt nu zorgeloos je accommodatie uitbaten.

Heb je nog vragen? Neem dan contact met ons op.

Wil je dat wij de legalisatie voor je in orde maken? Bel of mail ons:

marion.hoogwegt@gmail.com

Telefoon: 699.15 31 95

junta

 

Prijzen Spaans vastgoed in stijgende lijn.

Prijzen Spaans vastgoed in stijgende lijn
dinsdag, 15 juli 2014

In vergelijking met het tweede kwartaal van 2013 zijn de prijzen van Spaans vastgoed in 2014 gemiddeld met 4,5 % gestegen. Zo steeg het laatste jaar de gemiddelde prijs van 1270 €/m2 naar 1328 €/m2.

Dit is weliswaar nog steeds een 44,7 % lager dan de gemiddelde prijzen van 2007, doch de klim naar boven lijkt wel te zijn begonnen.

Bron : sociedad de tasación, kyero.com news.